梦工坊创业导师|爱房者刘常青:尊重知识的价值

人物简介

刘常青老师

拥有10余年房地产行业经验的房产分析师,“在行”房产、投资理财类NO.1行家。爱房者品牌创始人,开创房产咨询与服务新领域。推荐的区域一年净回报率最高达400%,涨幅最低的也已经翻翻。为千余位购房者提供了家庭房产配置方案,受众达百万人。

北京秋冬温暖的午后,笔者在一家酸奶店见到了刘常青老师。黑色的卫衣加上牛仔裤,有一种邻家男孩的亲和力。然而在房地产市场上,这位“邻家男孩”却有着十分独到的眼光,对于市场趋势和区域发展潜力有着敏锐的判断,帮助众多消费者优化了资产配置,是一位当之无愧的行家。

年少创业

回忆年少的时光,刘常青老师感慨“该经历的东西还是越早经历越好”。年轻时的纯真是最珍贵的。十几岁同龄人还处于无忧无虑的成长阶段时,他已经开始创业了。无论成败,都让少年的他在世界观、价值观正在形成的时期,对人生和社会有了更多的思考,体会到劳动的价值,也懂得了创业的不易;感受到社会的美好,也看到了其中的残酷。

最初,常青老师做养殖,取得了不俗的成绩。千禧年前后,很多农村的家庭有几万元的存款已经算相对宽裕的了,而那时他的资产就已经可以达到百万级别。出生在军人家庭,父亲是参加过战争的军人,复员后在家做了村干部。村里的各种琐事都会找父亲,而父亲总是可以一碗水端平。受家庭因素的影响,常青老师也很有济世胸怀,挣钱后想带着村民一起致富,设计出了美好的发展蓝图,得到了县里、村里的支持,也确实让村民们因此而受益。然而,高光时刻背后危机隐伏。因为一些变故,养殖大业最终没能延续。一些村民当时投入了家庭大部分资产,因为养殖的肉鸭发生瘟疫死亡等种种原因而亏损,如果都亏完了,生活可能会陷入困顿。常青老师用变卖养殖场的资金,好心帮村民弥补亏损的资产。而村民们却将行为误解为“心虚”,并把失败都归因到常青老师身上。经历这件事之后,常青老师从家乡走出来,辗转了很多个城市。做过快递员、建筑工人,体验迥异的工作岗位和人生,尝试融入各种不同的人群。有一次和一位朋友吃饭,点然了他深造学业的念头,生活运行的轨迹再次发生了转折。

结缘房地产

上大学的时候,刘常青老师读的是市场营销。一边读书,一边在饭店打工,把餐饮行业的川菜、湘菜、粤菜等等几大菜系基本学了一遍。大学快毕业了,饭店的工作也没有挑战性了。彼时正好在北京租房,被中介骗了六七千块。常青老师很不服气,想搞清楚原因,于是去中介上班,就此与房地产结缘。原本初心只是想避免身边人再受骗,入行后逐渐被行业本身所吸引,产生了更多兴趣,一干就是好几年。从业务员、经理、到店长再到独立创业,一路走来,愈发感觉到普通消费者买房子、租房子“太南了”。市场垄断现象很严重,买房子可获取的渠道太少。行业内的诱惑太多,也有太多人经不起诱惑,而个人似乎无论怎么努力都无法改变行业的现状。08年金融危机后,因为一次良机,常青老师在北京买到了一套房子,开启了房产投资的新道路,掘到了人生的第一桶金。也因此,当一些人在生存的残酷面前不得不突破底线时,常青老师依然拥有保守住自己原则的底气。

光阴荏苒,2014年,常青老师意识到自己的人生似乎到了一个十字路口,难以突破。那一年,他在全国、全世界到处游历,希望跳出原有的视角以观行业。随着阅历与见识的增长,思想也发生了转变。他认识到,虽然个体很难改变行业,但至少可以减轻行业内外的信息不对等,让更多人知道如何反套路,如何保护好自己的利益。例如,买房时,无论是新房还是二手房,销售通常会上来先询问顾客“有多少钱、想买多大的”,然后进行推荐。然而有些时候,顾客坦诚告知了底细,而销售却将自己的利益最大化放在首位。常青老师会提醒来向他咨询的消费者,底细自己心里清楚就行,先在网上看看大致情况,推算出自己预算买多大面积的,直接让销售推荐几居室就可以了,再根据自己的喜好进行定夺,一定把主动权握在自己手里。常青老师意识到,这种对于懂行的人来说非常简单的事情,但是对于大众而言却隔了一层窗户纸。14年底,他关掉了中介公司,并于次年转做咨询。

爱房者 

15年,爱房者品牌诞生了。最初,常青老师免费为大众做咨询,开一些公益课,也建了微信群。每天都会有很多人来提问,而有些人不论时间,无论多小的问题,哪怕半夜三更也会打电话,无视基本的作息规律。如果发了消息没有及时回复,就会指责耽误事。常青老师开始觉得很内疚没有服务好受众,但也隐约感受到自身时间成本的消耗。一次偶然的机会,常青老师接触到了在行,发现知识分享也可以价值化,从此入驻在行做了一个行家。从免费向付费的转变也让常青老师发现,免费的知识往往因为得来的太容易反而得不到尊重,而付出成本获得的知识人们反而会倍加珍惜。

不过,虽然不做公益的知识分享了,常青老师还是竭尽所能更广泛地传播知识。比如,学员咨询完后期有问题还可以继续联系,甚至学员身边的亲戚朋友有问题也可以来交流。常青老师觉得,学员们就像一个个连接点,一个个枢纽和导线,连接输出的知识和他们身边所有对知识有需求的人。并且,因为学员亲身体会到了知识的价值,在传播时也会更尊重他所传播的内容。所以,从15年到现在,常青老师一直坚持在做爱房者这个品牌,不管做到什么程度,不管吃亏盈利,也始终不会放弃。他觉得“做点自己想做的事,做点对自己有意义的事,做点可以让我尊重知识、尊重行业和职业的一些事,感觉很心满意足。”

有一位执行力很强的学员,令常青老师印象深刻。早在做公益的初期阶段,他就已经对常青老师分享的知识价值有很深的认可。这位学员通过朋友介绍找到常青老师,陈述自己是经济条件有限的90后,求教如何在京购房。常青老师帮他出谋划策,在常营购买了一居室。2015年购入,次年房子升值,涨了翻翻还多,最高峰涨了400%,于是又来求教常青老师处理方式。老师回复卖,卖了再买。于是学员二话没说把一居室就卖了,再在常营和东坝分别购买了两居室和三居室。此后一路看涨,又进行了一次售出购入。短短三四年,身家已经涨到了千万级。常青老师2016年底去重庆,这位学员也有随同。老师最早在写了一篇关于重庆的文章,发到微博上被很多人质疑有悖于重庆“万年不涨”的“常识”,但就在16年底17年初,房价攀升。常青老师凭借准确的预判,一年把净回报率做到了400%,当时最早一起去重庆的人都获得了市场丰厚的回报。

投资俱乐部

很多人问常青老师,为什么看城市、区域可以眼光那么准。常青老师笑言,其实很简单。我们现在投资的是房价增值潜力,能否增值就从有没有发展空间来判断。无论城市、区域还是楼盘,能吸引更多的人来,需求增加,价值就会增加。而要吸引人则涉及了更多的方面,比如有没有产业,有没有资源,是否能给大家提供工作岗位、优质的生活环境和便利的生活体验等等。如果说有窍门的话,就是掌握一点社会变迁的发展规律:核心是人,人追寻资源产业,哪个地方有资源有产业,哪个地方就能聚拢人。有了需求,就会有潜力。

常青老师当时之所以看好重庆,亦是基于这样的了解,总结了这座城市的现在过去和未来。重庆过去很多年GDP一直保持双位数的高速增长,支撑增长的一是电子工业制造,二是汽车制造,还有就是政府基建投资。它的产业基本可以支撑政府投资基建,所以重庆的负债率当时并不高。彼时,国家已经提出来中国制造2025,重庆想要持续发展势必要做出产业升级,而在16年,重庆第三产业只占GDP的不到10%。第三产业和服务业不发达,不易留住高端人才。重庆由于历史原因,人口流失很严重。高峰时,它的户籍人口3300多万人,但彼时留在当地的只有两千万,有一千万人是在外流失状态。所以重庆首先要做的是把流失的人口引流回来,再把外地的人吸引过来,就需要发展第三产业。而发展第三产业就得放开某些政策,包括对房价的压制等等。很多人进来后,需求就会增加,所以它会涨。

常青老师给客户讲如何去判断和选择,但是很多人总想要“现成的”,直接指明买哪个楼盘就行了。常青老师开始很为难,推荐楼盘的时间成本太大了。后来常青老师发现,很多消费者工作很忙,并没有那么多时间去调研。为了解决这个问题,16年到17年底,爱房者投资俱乐部应运而生,将客户整合到一起去投资,俱乐部负责给大家去寻找城市、区域和具体的楼盘,从选项目到后期项目的具体管理、协助出租出售等等,一条龙服务。客户只要需要负责投资就行了,其余事情都可以交给俱乐部。这样一来,客户不用花费大量的心思搞研究,咨询也可以更加高效地链接到执行层面,对双方都有益。

关于房产投资,常青老师经常强调,“房主和房奴就是一念之差”。如果买房子,背着几十年的沉重贷款负担只为了居住,就会成为“房奴”。房子的全称是商品性住房,而商品是可以流通的。我们不断地根据需求来持有手中的商品的时候,就会增强商品的流通性。买房子住几年,要换房时就把它卖了,亦不用还数十年的贷款。“房主”与“房奴”的一念之差就在于“动”和“不动”。很多人想象“一辈子就买这一套房子”,而实际住个五六年后发现不行,满足不了需求。我们应该做的就是看未来,随着未来自身的收入和社会阅历的提升,我们的需求也会增加,需求增加就可以换房。

房产投资是全球公认的稳健产品,常青老师对未来也很有信心。只要响应国家政策,住房不炒,正常投资是没有问题的。我们国家正处于高速发展阶段,是全球原住民最多的国家。我们有强大的政府,有不断健全完善的制度,我们用几十年的时间做到了别人上百年甚至几百年才做的事情,是很了不起的。即使未来代际消费观念变迁,买房热情减弱,但是租房也会成为需求点。常青老师认为,中国的房地产正处于一个转折期,由房产增值转向租金回报。未来增量房(俗称新房)越来越少,而存量房(俗称二手房)越来越多,但是存量房有很多在过去是控制状态,没有流入使用。未来应该做的事情一是尽量信息公开化,二就是让被控制的这部分存量房在市场流通。

 布局民宿                          

常青老师很喜欢旅行,自从民宿出现后便偏爱住民宿。在亲身体验中,他发现民宿的质量参差不齐,有些网络宣传很好,但实际情况却很一般。现在国人对旅游的需求越来越大,于是常青老师产生了做一套统一标准的民宿的想法。提高标准,降低价格,以亲民的态度,让大众在出去玩的时候住到更加温馨的民宿。投资俱乐部在全国有很多房子,也得到了很多朋友的支持,这是都是可以依托的资本和底气。常青老师给自己的定位是从家到另一个家,真正做到家的感觉,而不是类似单纯花钱住一晚的酒店。目前,团队还处于试点摸索阶段,不断提出问题、解决问题,一遍遍地否定、复盘和改进。常青老师划了一条底线,起码要能经受住少部分人的市场检验才可以开放,再在更多人检验时总结需求,持续迭代变得更好。

有人提醒常青老师,进度不快点市场要没啦。而常青老师则表示不怕慢。老师举了一个例子,15年创立爱房者刚开始做咨询时,话语权基本都掌握在各种经济、金融学专家和社交平台意见领袖手里。他提出来一个概念叫“房产分析师”,彼时行业还没有人搞,也有很多人质疑。而近两年,这一概念得到了更广泛的市场认可,也有更多人加入这个行列。消费者买房租房时,首先想到的是要找房产分析师聊一聊。大家在不断地认可和传播、提高认知,在买房租房的时候减少上当受骗、进入误区,常青觉得也算是一种成功。如今做民宿也是,如果有其他人或者大资本去做这件事情且将这件事做好,打造出一个标准化的民宿品牌,那么常青老师表示也会愿意加入、维护这个品牌。“一个行业想要发展好首先是行业的规则。这个规则不是某个人制定的,而是大家共同制定、遵守的。这些东西只能交给时间,慢慢来,走快了容易栽跟头。”

持续学习

刘常青老师喜欢看书,家里的书多到放不下。看书的范围很广泛,但最喜欢的是人物传记,包括各个朝代的皇帝、开创者,还有毛泽东、邓小平、习近平的文集和生平事迹等等。常青老师看书有独到的方法:先看目录,再看开头和结尾,推出中间的内容。推完后再阅读,边读边和推论的想法一一对应,找出错误之处校对修改,最后整本书看完,再次根据推论思考中间错误的原因。这样可以有效地帮助他置身于作者的思想和场景里去,发现更多可以从人物身上学到的东西,取其精华。一些历史人物做的事情,于现在来讲可能是不明智的,但是如果设身处地站在当时的情境下,也许就成了必选项。

常青老师看书的习惯是从小会识字起就培养起来的。童年,父亲订阅报纸,常青也会跟着一起看报。中学时,除去游戏放松时间,经常泡在学校图书馆,几乎看遍了馆藏的书。直到现在,他依然保持着持续学习的习惯。房间里的书架换了一个又一个,手机上各个新闻客户端的APP都有,关注各方面的社会热点。

常青老师很喜欢《道德经》,慨叹祖先给我们留下了取之不尽的财富。一本道德经,能吸收十分之一就已经很厉害了,而且常读常新,每看一遍都会有新的收获和感触。处于不同的人生阶段和发展历程中,此前没有理解的事也许后面就能融会贯通,例如“读万卷书不如行万里路,行万里路不如阅人无数”,常青老师自述年少时并没有很领会,后来才逐渐体悟到,读的书再多、书上场景描述的再好,没有走过终究只是幻想。只有走过河海山川,才可以真正体验到一地一景的壮美。至于阅人,我们和很多人聊天的时候,更会发现,成长是无止境的。过年,亲朋好友聚在一起基本就是喝酒和打牌,常青老师也会去这种场合,但更多的时候,他只是在村里闲逛。找老人扎堆的地方听大家聊天。哪怕是聊无关紧要的话题,他也不插话,待几小时也没问题。常青老师觉得,老人们哪怕一辈子到现在,七八十年没有走出过这个村,但是他们所有的人生经历,所有年龄时间堆积出来的人生经验,是此时此刻的晚辈永远想象不到的,而这恰恰是晚辈最需要的,可以整理出能加以借鉴的东西。

尾声

2002年,刘常青老师刚到北京的时候,大望路还是一片农村景象。十几年来日新月异的变化,遮天蔽日的林荫道旁转眼已林立起了高厦楼宇。也许,对于每一位北漂的人来说,都是这样随着北京的成长而成长。常青觉得北京就像一位好老师,教会了他很多东西。而他能做的,就是将有用的知识传递给更多人,在买房租房的问题上少走弯路,让这个城市的纠纷更少一点,美好更多一点。

常青老师很关心青年人的发展。他第一次听闻梦工坊,就表达了肯定和支持的态度:学生从学校迈入社会,很容易面临理想与现实的差距。而梦工坊让更多的年轻人有机会接触到更多有人生经验的人,听到长者的分享。往小了说是助力个体和家庭的成长和未来,往大了说是民族大义。常青老师寄语同学们在最好的年纪多去尝试未经历的事情,体验人生。也希望有更多年轻人在提升自己的同时,发挥自身的价值,做出有益于社会的贡献。

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